En la vida en comunidad, las sanciones y multas no son un capricho, sino herramientas para mantener el orden y la convivencia. Sin embargo, su aplicación sin respaldo legal no solo es injusta, sino que puede convertirse en un serio problema para la administración, el contador y la asamblea de copropietarios.
En agosto de 2023, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) No. 2023-0411 emitió un concepto que clarifica varios puntos clave y que todo afiliado ESAPH debería conocer.
¿Dónde deben estar contempladas las multas según la Ley 675 de 2001?
El artículo 59 de la Ley 675 de 2001 establece que las sanciones pecuniarias por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias (conductas que no implican dinero, como el uso indebido de zonas comunes o la alteración de la tranquilidad) deben estar consagradas en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal.
El artículo 60 agrega que las conductas sancionables, el tipo de sanción y su duración deben estar expresamente indicadas en el reglamento de propiedad horizontal, respetando siempre el debido proceso y el derecho de defensa.
En otras palabras:
- No basta con que el administrador o el consejo de administración lo decida.
- No es válido “acordarlo verbalmente” en una reunión.
- Debe estar escrito y aprobado en el reglamento de la copropiedad y, de ser necesario, en actas de asamblea con el quórum requerido.
Ejemplos prácticos: multas correctas y multas inválidas
Multa válida
En el reglamento de propiedad horizontal está estipulado que:
“El incumplimiento del horario de uso del salón comunal dará lugar a una multa equivalente al 50% de la cuota ordinaria mensual.”
Si un copropietario utiliza el salón después del horario permitido, y se le envía requerimiento escrito otorgándole plazo para corregir su conducta, la multa es procedente porque:
- Está respaldada por la Ley 675.
- Está en el reglamento.
- Se siguió el debido proceso
Multa inválida
El administrador ordena al contador cargar $200.000 a un residente por no asistir a una reunión de copropietarios.
Si esta sanción no está contemplada en el reglamento o en la Ley 675, su cobro es ilegal. Aunque se incluya en la cuenta de cobro, el copropietario puede impugnarla y ganar fácilmente.
Responsabilidades de cada actor
Administrador: No puede inventar sanciones; solo aplica las que están en el reglamento o en la Ley 675.
Contador: Debe registrar operaciones ajustadas a norma; no es su función decidir sanciones, pero sí verificar que las que registre estén respaldadas.
Revisor Fiscal: Debe informar en su dictamen si detecta sanciones que no están en el reglamento.
Errores frecuentes que debes evitar
Usar sanciones “de costumbre” porque “siempre se han hecho así”.
Imponer multas sin requerimiento previo y sin dar derecho de defensa.
No especificar en actas y reglamentos el valor, tipo y procedimiento de cada sanción.
Buenas prácticas para blindar tu copropiedad
Actualiza el reglamento para que todas las sanciones estén claras y con criterios de proporcionalidad.
Registra en actas de asamblea las decisiones que impacten el régimen sancionatorio.
Capacita al personal administrativo y contable en la Ley 675 y las orientaciones del CTCP.
Aplica siempre el debido proceso: notificación, plazo para corregir, posibilidad de defensa y decisión motivada.
Resumen práctico y acceso al documento completo en la biblioteca ESAPH
Las sanciones bien aplicadas son un pilar para la convivencia; las sanciones mal aplicadas son una puerta abierta a conflictos y demandas.
Antes de aprobar o registrar una multa, pregúntate:
¿Está en el reglamento y en la Ley 675? ¿He seguido el debido proceso?
Si la respuesta es “no”, estás a tiempo de evitar un problema mayor.
Si eres afiliado ESAPH y quieres leer el concepto técnico completo emitido por el CTCP, ingresa a la Biblioteca Jurídica de nuestra plataforma. Allí encontrarás el documento original para tu consulta y análisis.
Invitación ESAPH
En ESAPH trabajamos para que tus decisiones como administrador, contador o miembro de consejo de administración estén blindadas legalmente.
- Si aún no eres afiliado, este es el momento perfecto para unirte a nuestra red y acceder a asesoría jurídica especializada, capacitaciones y recursos exclusivos.
- Si ya eres afiliado, recuerda que nuestra asesoría legal está disponible para revisar tu reglamento, validar tus sanciones y evitar riesgos jurídicos en tu copropiedad.
🔗 Afíliate hoy y gestiona tu propiedad horizontal con seguridad y respaldo.
