Durante años he tenido la oportunidad de conversar con administradores de propiedad horizontal de diferentes ciudades del país. Hay una preocupación que se repite cada vez que llega la temporada de presupuestos y asambleas: explicar por qué aumenta la cuota de administración.
No es una conversación fácil. Para el propietario, cualquier incremento representa un gasto adicional en su presupuesto familiar. Para el administrador, en cambio, detrás de ese valor hay contratos de vigilancia, aseo, mantenimiento, servicios públicos, seguros y muchas otras obligaciones que permiten que un edificio o conjunto funcione todos los días.
Por eso me preocupó escuchar que, en medio de la discusión generada por el incremento del salario mínimo de 2026, se hablara de las cuotas de administración como si su aumento obedeciera simplemente a una decisión del administrador o a una especie de “arribismo” de las copropiedades.
El presidente Gustavo Petro hizo un llamado a las asambleas para que no trasladaran automáticamente el incremento del salario mínimo al costo total de la administración y pidió tomar como referencia la inflación.
El problema es que la discusión no puede reducirse a escoger entre salario mínimo o IPC.
Entonces, ¿cómo se determina realmente la cuota de administración?
La respuesta está en algo que quienes administramos o asesoramos propiedad horizontal conocemos bien: el presupuesto.
La Ley 675 de 2001 atribuye a la Asamblea General de Propietarios la aprobación del presupuesto anual de ingresos y gastos y, a partir de este, la determinación de las expensas necesarias para el funcionamiento de la copropiedad.
En marzo de 2026, los ministerios de Trabajo y Vivienda hicieron una aclaración que resulta especialmente importante para esta discusión: el incremento de la cuota de administración no está legalmente atado de manera automática ni al salario mínimo ni al IPC. Debe sustentarse en el presupuesto aprobado por la asamblea o en lo que disponga el reglamento de propiedad horizontal. Minvivienda
Y esto cambia bastante la forma de plantear la conversación.
Una copropiedad no debería decir simplemente: “el salario mínimo aumentó determinado porcentaje, entonces la cuota aumenta lo mismo”.
Pero tampoco sería responsable afirmar: “la inflación fue de determinado porcentaje, entonces la cuota solo puede aumentar hasta allí”.
Hay que hacer cuentas.
El presupuesto cuenta la verdadera historia de la copropiedad
Pensemos en un conjunto que tiene contratado un servicio de vigilancia las veinticuatro horas, personal de aseo, mantenimiento de ascensores, bombas, puertas eléctricas, jardines, seguros y servicios públicos.
Cuando alguno de esos costos cambia, el administrador debe revisar cuál será su impacto real sobre el presupuesto.
Algunos rubros pueden aumentar más. Otros menos. Algunos incluso pueden mantenerse.
Esa es precisamente la razón por la que cada copropiedad debe analizar su propia realidad.
Lo que funciona para un edificio pequeño no necesariamente funciona para un conjunto de quinientas unidades privadas. Sus necesidades son distintas, sus contratos son distintos y, por supuesto, sus presupuestos también lo son.
Por eso siempre insisto en algo que parece obvio, pero que durante las asambleas olvidamos con facilidad: la cuota de administración no se debería discutir empezando por el porcentaje de aumento. Se debería discutir empezando por el presupuesto.
Primero debemos preguntarnos cuánto cuesta administrar adecuadamente la copropiedad. Después podremos determinar cuánto necesitamos recaudar para hacerlo.
Tampoco se trata de aumentar sin revisar
Defender un presupuesto suficiente no significa aceptar cualquier incremento. El administrador tiene la responsabilidad de revisar contratos, comparar costos, identificar gastos que puedan optimizarse y explicar con claridad cada variación importante.
El propietario, por su parte, tiene todo el derecho de preguntar.
¿Por qué aumentó la vigilancia?
¿Qué contrato cambió?
¿Qué mantenimiento debemos realizar este año?
¿Existe algún gasto que podamos reducir?
¿El presupuesto corresponde realmente a las necesidades del edificio o conjunto?
Esas son preguntas necesarias. Lo que no ayuda es convertir la discusión presupuestal en una confrontación entre propietarios y administradores.
Hay decisiones que parecen ahorro, pero pueden terminar costando más
Cuando el presupuesto no alcanza, el problema no desaparece.
Simplemente empieza a trasladarse.
Se aplaza un mantenimiento, se reduce algún servicio, se deja una reparación para después o se empieza a utilizar el fondo de imprevistos para situaciones que deberían estar contempladas dentro de la operación ordinaria.
Y quienes llevamos tiempo trabajando alrededor de la propiedad horizontal sabemos lo que puede ocurrir después: aquello que no se atendió oportunamente suele regresar convertido en una reparación más costosa.
Por eso administrar responsablemente también significa saber decir: este gasto es necesario y debemos presupuestarlo.
La conversación que sí deberíamos tener
Quizá la discusión de 2026 pueda dejarnos algo positivo.
Podemos aprovecharla para dejar de pensar que la cuota de administración aumenta porque alguien decidió subirla y empezar a comprender cómo se construye realmente el presupuesto de una propiedad horizontal.
A los administradores nos corresponde sustentarlo y explicarlo.
A los consejos de administración les corresponde estudiarlo.
A los propietarios les corresponde participar, preguntar y tomar decisiones informadas en la asamblea.
Y a quienes intervienen públicamente en estos temas les corresponde reconocer que la propiedad horizontal tiene una realidad jurídica, administrativa y económica que difícilmente puede resumirse en una frase.
Al final, no se trata de aumentar por aumentar.
Tampoco de congelar una cuota para evitar una discusión incómoda.
Se trata de determinar cuánto necesita realmente la copropiedad para funcionar, conservar adecuadamente sus bienes comunes y cumplir sus obligaciones.
Porque administrar bien también es cuidar el patrimonio de quienes confiaron en nosotros.
