Tras cuatro años de arduo trabajo, se reactivó el proyecto de reforma de la ley 675 de 2001, una normativa que lleva casi 23 años vigente. Aunque inicialmente fui una crítica del proceso de reforma, es importante reconocer que muchas de las preocupaciones expresadas por la ciudadanía, tanto en debates públicos como en mesas de trabajo, han sido incorporadas. Aunque el proyecto no resuelve todos los problemas de la propiedad horizontal, busca mitigar algunos y mejorar la convivencia a largo plazo.
En la primera ponencia del proyecto de ley 397 de 2024, aprobada por unanimidad para el segundo debate, aún hay temas que podrían corregirse en el futuro para adaptar mejor la ley a la realidad actual de la propiedad horizontal.
Aciertos del Proyecto de Ley:
- Protocolo de Recibo de Bienes Comunes: Se enfatiza la importancia de verificar la concordancia entre la oferta comercial, la licencia y la construcción, abordando también posibles deficiencias constructivas.
- Obligación de Sufragar Expensas Comunes: Claridad en la obligación de las constructoras de pagar las expensas comunes desde la primera entrega de una unidad privada, evitando prácticas fraudulentas.
- Requisitos para Administradores: Se establecen requisitos mínimos para ser administrador de propiedad horizontal, con registro en el RUAPH bajo la tutela de la Cámara de Comercio.
- Funciones del Consejo de Administración: Se definen funciones más claras y se establecen prohibiciones para este órgano.
- Manual de Convivencia: Se reconoce su existencia, aunque podría haber una contradicción en su aplicación debido a la no modificación del artículo 60.
Banderas Rojas del artículado aprobado en primer debate
- Vacancia del Administrador: En caso de vacancia, el consejo de administración actuaría como representante legal, lo cual es problemático dado que es un órgano colegiado.
- Reglamentación Delegada: Muchos elementos quedan a la espera de ser reglamentados por el gobierno nacional y ministerios, sin garantía de cumplimiento, como sucedió con la ley 675 de 2001.
- Revisor Fiscal Obligatorio: Para copropiedades residenciales con 30 o más unidades privadas, lo que podría aumentar los costos de administración.
- Protocolo de Violencia Intrafamiliar: Falta claridad sobre las responsabilidades de la copropiedad y sus órganos, lo que podría complicar la situación de las víctimas.
- Vivienda de Renta Corta (turistica u hospedaje): Permite esta modalidad si no está prohibida en el reglamento, pero se necesita una regulación más rigurosa para garantizar la convivencia y seguridad.
A pesar de los desafíos pendientes, este proyecto de ley, fruto de la acción ciudadana, está más alineado con la realidad de la propiedad horizontal. Aún restan tres debates, ofreciendo la oportunidad de realizar mejoras que beneficien al sector.
Si quieres conocer el documento que se analizó por la comisión primera de la Camara de Representantes puedes leerlo en el siguiente [enlace]
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Diana Carolina Ruiz Muñoz
Directora Ejecutiva ESAPH
Abogada Experta en propiedad Horizontal
