Concepto del Ministerio sobre la Ley 675 de 2001: implicaciones para los reglamentos de propiedad horizontal
En la administración de la propiedad horizontal, una de las preguntas más frecuentes es:
¿qué alcance tienen los reglamentos de copropiedad frente a la Ley 675 de 2001?
Para dar claridad, en enero de 2009 el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial emitió el concepto 1200-E2-001436, respondiendo un derecho de petición en el que se cuestionaba la reglamentación de la Ley 675. Aunque el Ministerio señaló que no resuelve controversias particulares, sí dejó lineamientos claros que hoy siguen siendo fundamentales para la gestión de administradores y consejos de administración.
1. La reglamentación de la Ley 675 es competencia exclusiva del Presidente
El Ministerio recordó que la potestad reglamentaria corresponde únicamente al Presidente de la República, de acuerdo con el artículo 189 de la Constitución.
Esto significa que:
Solo el Presidente puede expedir decretos que desarrollen la Ley 675.
Los artículos 3, 5, 19, 25, 32, 33, 34 y 36 de esta ley no han sido objeto de reglamentación presidencial.
En la práctica: la Ley 675 de 2001 se aplica de manera directa, sin necesidad de normas adicionales.
2. El reglamento de propiedad horizontal: necesario, pero limitado
El reglamento de copropiedad es la herramienta que organiza la convivencia en cada edificio o conjunto. Según la Ley 675, debe incluir información como:
Identificación de los propietarios y del inmueble.
Determinación de terrenos y bienes comunes.
Coeficientes de copropiedad y módulos de contribución.
Normas sobre administración, dirección y control.
Sin embargo, el reglamento no tiene la facultad de modificar la ley ni de crear disposiciones contrarias a ella.
3. Lo que contradiga la Ley se entiende como no escrito
El concepto del Ministerio fue categórico:
“En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas”
Caso práctico: la tenencia de animales de compañía
Es común que algunos reglamentos incluyan prohibiciones como:
“No se permiten mascotas en los apartamentos”
“Queda prohibida la presencia de animales en las zonas comunes”
Sin embargo, dichas disposiciones carecen de validez. La Ley 675 no autoriza a las copropiedades a prohibir la tenencia de animales, y por tanto esas cláusulas deben considerarse inexistentes.
La Corte Constitucional ha reforzado esta posición en varias oportunidades:
En la Sentencia T-035 de 1997, afirmó que tener animales domésticos hace parte de la esfera privada de las personas y de su proyecto de vida.
En la Sentencia T-034 de 2013, reiteró que la tenencia de mascotas es una expresión del libre desarrollo de la personalidad y de la intimidad familiar, por lo cual solo es posible regular aspectos de convivencia, como el uso de correa, el manejo de ruidos o la recolección de desechos, pero nunca prohibirlas de forma absoluta.
En conclusión: si tu reglamento prohíbe tener mascotas, esa norma es inaplicable y se entiende no escrita.
Recomendaciones para administradores y consejos de administración
Revisar los reglamentos vigentes para identificar cláusulas que restrinjan derechos sin sustento en la Ley 675.
Actualizar la escritura pública cuando sea necesario modificar coeficientes, bienes comunes o destinación de áreas.
Regular, no prohibir: implementar un Manual de Tenencia Responsable de Animales, con normas claras sobre higiene, seguridad y convivencia.
Capacitar a la comunidad: recordar siempre que la jerarquía normativa es: Constitución >Ley 675 de 2001 > Reglamento de copropiedad.
Prevenir conflictos jurídicos: aplicar únicamente sanciones previstas en la Ley y en reglamentos ajustados a derecho.
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