¿Qué pasa cuando la asamblea aprueba un cobro que podría estar exceptuado por la ley?
Imagine esta situación.
Usted vive en el primer piso de un edificio. No utiliza el ascensor para llegar a su apartamento, tampoco lo necesita para acceder a su parqueadero ni a las zonas comunes.
Sin embargo, cada mes contribuye a su mantenimiento, como todos los demás propietarios.
Hasta aquí, podría parecer normal. Después de todo, vivir en propiedad horizontal implica compartir los gastos necesarios para conservar los bienes comunes.
Pero ¿sabía que la Ley 675 de 2001 contempla una excepción?
La excepción de la ley 675 de 2001
En propiedad horizontal existe una regla que todos conocemos: los propietarios deben contribuir al sostenimiento de los bienes comunes, independientemente de la frecuencia con la que los utilicen.
Sin embargo, esta obligación no es absoluta.
El parágrafo 3 del artículo 29 de la Ley 675 de 2001 establece una excepción relacionada con los gastos de mantenimiento, reparación y reposición de ascensores para determinados propietarios de unidades privadas ubicadas en el primer piso de edificios residenciales y de oficinas.
La norma también contempla su aplicación a otros edificios o conjuntos cuando así lo establezca el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
Pero aquí surgen varias preguntas.
¿Basta con vivir en el primer piso para no pagar? ¿Qué sucede si el propietario tiene un depósito o parqueadero al que puede acceder mediante el ascensor? ¿La excepción se aplica de la misma manera en todos los tipos de copropiedad?
Y hay una pregunta que merece especial atención:
¿Puede la asamblea general aprobar el cobro de estos gastos a propietarios que cumplen las condiciones de la excepción legal?
¿Y si la asamblea ya aprobó el cobro?
Este interrogante no es hipotético.
En abril de 2024, una propietaria acudió al Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio para consultar una situación que se estaba presentando en su conjunto residencial.
Su apartamento estaba ubicado en el primer piso. Según explicó, el conjunto no tenía sótano para parqueaderos y no necesitaba utilizar los ascensores para acceder a sus bienes privados ni a las zonas comunes.
A pesar de ello, la asamblea general había autorizado distribuir los gastos relacionados con los ascensores entre todos los propietarios.
La propietaria quería saber si estaba obligada a contribuir a estos gastos, pero también planteó una inquietud que resulta especialmente interesante para quienes administran propiedad horizontal:
¿Existe alguna alternativa para dejar sin efecto un cobro aprobado por la asamblea, sin tener que acudir a una impugnación judicial?
La pregunta nos lleva a un asunto que suele generar discusiones en las copropiedades: los límites de las decisiones de la asamblea frente a las disposiciones legales.
Porque una cosa es que la asamblea tenga facultades para aprobar presupuestos y determinar las contribuciones necesarias para el funcionamiento de la copropiedad, y otra es que sus decisiones deban ajustarse al marco legal.
¿Qué sucede cuando ambas cosas parecen entrar en conflicto?
Una consulta que vale la pena revisar
El Ministerio de Vivienda respondió mediante el Concepto 2024EE0036445, relacionado con el mantenimiento de bienes comunes.
En su respuesta examinó las disposiciones de la Ley 675 de 2001 sobre la contribución a los gastos de ascensores y abordó la controversia planteada por la propietaria.
Aunque los conceptos ministeriales tienen carácter general y no son vinculantes, su lectura permite conocer los criterios jurídicos expuestos por la entidad sobre situaciones que pueden presentarse en la administración cotidiana.
Y aquí vale la pena detenernos.
¿Cuántas veces se aprueba un presupuesto siguiendo el mismo criterio de años anteriores, sin revisar si todas las contribuciones corresponden a las condiciones particulares de la copropiedad?
¿Cuántas controversias podrían evitarse si antes de tomar una decisión revisáramos las disposiciones legales aplicables?
No se trata de cuestionar cada determinación de la asamblea, sino de recordar que administrar también implica conocer los límites y alcances de las decisiones que se adoptan.
Lea el concepto y saque sus propias conclusiones
En la Biblioteca Jurídica ESAPH encontrará el Concepto 2024EE0036445 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, en el que podrá revisar las condiciones de la excepción y la orientación ofrecida frente a la controversia planteada.
Le proponemos leerlo pensando en tres preguntas:
¿En qué circunstancias un propietario del primer piso puede estar exonerado de contribuir a los gastos del ascensor?
¿Qué aspectos debe revisar la administración antes de distribuir estos gastos?
¿Qué orientación ofreció el Ministerio frente a una decisión de asamblea que podría desconocer la excepción legal?
[Quiero consultar el concepto completo en la Biblioteca Jurídica ESAPH]
Para eso también sirve tener un gremio
En propiedad horizontal siempre encontraremos situaciones que nos obliguen a volver a la ley, revisar lo que venimos haciendo y, en ocasiones, cambiar de criterio.
Administrar no consiste en tener todas las respuestas. Consiste también en saber dónde buscarlas, contrastar interpretaciones y reconocer cuándo una situación requiere un análisis más profundo.
Esa es una de las razones por las que creemos en la importancia de fortalecer nuestro gremio.
Desde ESAPH promovemos espacios de estudio, actualización e intercambio de experiencias para que administradores, consejeros y demás actores de la propiedad horizontal puedan ampliar sus conocimientos y participar en una comunidad profesional.
Porque los desafíos de la administración no son exclusivos de una copropiedad. Muchas de las situaciones que hoy enfrenta un administrador ya han sido motivo de consulta, discusión o aprendizaje para otros.
No tenemos que aprender únicamente cuando aparece el problema. También podemos prepararnos juntos.
En ESAPH creemos que el conocimiento se fortalece cuando se comparte. Conoce nuestro gremio y descubre cómo hacer parte de esta comunidad.
